КРИТЕРИИ ОТНЕСЕНИЯ ДОМА К ОБЪЕКТУ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (ИЖС)

 

Приступая к строительству дома на участке с разрешенным видом использования – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство) необходимо учитывать ряд норм и правил, соблюдение которых впоследствии позволит вам без проблем получить разрешение на строительство, поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

 

Градостроительный Кодекс Российской Федерации (п.2 ст. 49, п.3 ст. 48) устанавливает два основных критерия, которым должен соответствовать объект индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом):

 - с количеством этажей не более чем три;

 - предназначен для проживания одной семьи.

 

КОЛИЧЕСТВО ЭТАЖЕЙ

 

Что же считать количеством этажей? Ответ на этот вопрос дан в Письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 марта 2013 года № ОГ «Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства».

В частности, в названном письме Минэкономразвития РФ указывается:

«Термин «количество этажей» закреплен в стать 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность».

Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.»

 

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 года №37 (далее – Инструкция), к этажам жилых домов относят:

Этаж мансардный (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломанной крыши, при этом линии пересечения плоскости крыши и фасада должна быть не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;

Этаж надземный – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;

Этаж подвальный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;

Этаж технический – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средних частях здания;

Этаж цокольный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещения.

 

Таким образом, любой этаж дома определяет общее количество этажей, которых для ИЖС не может быть более трех.

 

С учетом изложенного, особого внимания заслуживает порядок определения количества этажей для домов ИЖС, установленный Правилами землепользования и застройки (части территории) городского округа Балашиха Московской области, утвержденных Решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 27.12.2017 года №30/50.

По нашему мнению, спорной является формулировка, в ПЗЗ, определяющая количество этажей 3 (три) - "за исключением подземных и технических этажей" (ст. 28 ПЗЗ). Такая формулировка предполагает логический вывод о том, что подвальный и/или цокольный этаж не засчитывается в общее количество этажей, что очевидно противоречит позиции Минэкономразвития России. Разумеется, ПЗЗ Балашихи приняты Горсоветом в рамках предоставленных ему полномочий, и по сути являются нормативным актом муниципального уровня, тогда как письмо Минэкономразвития нормативным актом не является. Однако, именно это письмо используется в практике рассмотрения дел Московского областного суда.

 

Подводя итог выше сказанному, мы все же склоняемся к мысли, что, принимая решение о количестве этажей своего будущего дома, необходимо руководствоваться разъяснениями, изложенными в Письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 марта 2013 года «Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства»

 

ПРЕДАЗАЧЕН ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ ОДНОЙ СЕМЬИ

 

Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

            Частью 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более, чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

            Определение «для проживания одной семьи» однозначно исключает возможность отнесения к объектам ИЖС таунхаусов, коттеджей на две семьи, дома, в которых расположены белее одной квартиры.

            Так в соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

 

  ВЫВОДЫ

 

Детальное изучение критериев отнесения жилого дома к объекту ИЖС имеет под собой совершенно определенную практическую цель:

 

- упрощенный порядок регистрации права собственности на вновь возведенный объект недвижимости (дачная амнистия) распространяется только на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

 

- упрощенный порядок получения разрешения на строительство – без проектной документации и ее экспертизы (ч.3 ст. 48 ГрК РФ), предусмотрен только для объектов индивидуального жилищного строительства.

 

В случае, если все же ваш дом не соответствует заданным критериям ИЖС и вам не удалось получить разрешение на строительство, то единственным способом оформления права собственности на дом является обращение в суд.

 

Наша компания обладает обширным опытом ведения судебных процессов, связанных с исками о признании права собственности на самовольные постройки (самострой).* 

Мы поможем вам оформить право собственности на построенный дом в судебном порядке.

Телефоны для справок: 8 9167258493, (495)5228354.

 * Качество и реальность наших услуг подтверждается судебными актами по делам с участием нашей компании. Судебные решения, вступившие в законную силу, могут быть представлены.

Услуги